Проектирование таунхаусов: профессиональный взгляд архитектора

17 ноября 2014. Портнер

Данная статья является взглядом на девелопмент жилья формата таунхаусов, с точки зрения практикующего архитектора и девелопера, Саши Лукича, управляющего партнера «Portner Architects».

Благодаря демократичности интернета, сегодня можно найти множество разнообразной информации. Как профильтровать ее – правильная ли она и полезная? Статьи пишут, как правило, маркетологи и специалисты по рекламе, выборкой из чужих текстов, переводом из англоязычной сети, добавляя к этому свое личное видение, эмоции и скрытую рекламу. Иногда просто копируют, не вникая в тему.

Мы же хотим обозначить важные характеристики таунхаусов, правильные решения и детали, на которые будущим жильцам следует обратить внимание при покупке. Косвенной целью является попытка создания стандартов для проектирования качественного жилья и соответствующего предложения на рынке таунхаусов в следующем десятилетии, через образование покупателей.

Текст публикации нельзя копировать целиком или частями без разрешения и упоминания ее авторов и источника.

ТАУНХАУС: ТОЛКОВАНИЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ АРХИТЕКТОРА

Таунхаус (англ. «townhouse», аналоги: «terrace(d) house», «terrace», «row house», «linked house») тип малоэтажной застройки, подразумевающий комплекс малоэтажных комфортабельных домов, совмещённых друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов (секций) имеет свой вход, небольшой палисадник и иногда гараж.

Таунхаус относится к многоквартирному жилью средней плотности застройки. Строятся они, как правило, на окраинах города или в ближайшем пригороде (до 30 км) и воспринимаются потребителями как компромисс между городским и загородным жильем. Появился таунхаус в Европе в 16 веке из зеркальных сблокированных домов и в основном как городской дом для обеспеченных семей, которые проживали в нем в течение «социального сезона».

Земельный участок

По удобству жизни, таунхаус находится между отдельно стоящим индивидуальным домом на собственном участке и квартирой в многоквартирном доме. Его смысл заключается в компромиссе «меняем расстояние за квадратные метры». Экономия на цене земли и коммуникаций за счет высокой плотности строительства и возможность иметь все преимущества загородной жизни – большую площадь жилья, отдельный вход, собственный дворик и никаких соседей ни под, ни над собой. Помимо экономии за счет земли, из-за узкого уличного фронта сокращается статья расходов на прокладку коммуникаций. Таунхаусы располагают собственными земельными участками размером 1,5-4 соток, включая пятно застройки дома. Из этого на интимный задний дворик уходит 0,5-2 сотки и немного на палисадник перед домом.

Горизонтальное зонирование

Участок условно разделяется на 3 зоны:

  • палисадник, иногда с парковочным местом (возможно и навесом);
  • дом, который является естественным барьером между публичной и интимной зоной участка;
  • задний дворик отделен от соседей непрозрачным забором и деревьями, без которых невозможно обеспечить интимность помещений второго этажа при плотной застройке. Площадь должна быть достаточной для пассивного отдыха, но небольшой, поскольку стоимость земли значительно влияет на цену секции. Это компенсируется большими благоустроенными общественными зонами отдыха и детскими площадками в пешей доступности от дома.

Вертикальное зонирование

Основная жизнь в загородном доме происходит на первом этаже, на уровне участка. В «активной» или «дневной» зоне располагаются, как правило, гостиная с верандой, кухня и столовая, гостевой с/у, технические и подсобные помещения. Гостиную нужно ориентировать к заднему двору, кухню и технические помещения – желательно к улице.

На втором (и третьем) этажах располагается «тихая» или «ночная» зона – спальни с балконами, санузлы и гардеробные, рабочий кабинет, балконы. Спальня хозяев обычно проектируется с собственным с/у. Оборудуется раковиной, унитазом, биде и просторной душевой. Детский с/у можно предусмотреть общий на 2 спальни. Для маленьких детей практичным является наличие ванной.

При большом перепаде рельефа в сторону улицы имеет смысл предусмотреть и цокольный этаж. В нем (и только в цоколе!) можно предусмотреть гараж, технические и подсобные помещения, хобби-зону или сауну.

Хорошая планировка

Самое редкое и решающее качество таунхауса. Никогда не стоит идти на компромисс между хорошей, функциональной планировкой дома и размером участка или заниженной ценой. Приобретение жилья все-таки не является частым событием в жизни. Комфортный таунхаус как раз выбирается в качестве альтернативы небольшой городской квартиры. Его планировка должна быть тщательно продуманной и функциональной. Отсутствие освещения с двух боковых фасадов должно компенсироваться правильной инсоляцией и открытой планировкой, обеспечивающей чувство простора и уюта.

На территории заднего дворика устраивается летняя веранда. Чтобы навес не загораживал свет, попадающий в зону гостиной, за домом оставляется открытая терраса с раздвижной маркизой или обустраивается крытая беседка в конце дворика.

Парковка

Проживание за городом чаще всего подразумевает наличие двух машин. Факт, что не все любят и умеют водить, и коэффициент одновременности проживания корректирует эту цифру до показателя, принятого для жилья бизнес класса – 1,7 парковочных мест на каждую секцию таунхауса. Для обладателей таунхауса в черте города нет такой острой необходимости в наличии двух машин, но так как городской таунхаус всегда относится к жилью бизнес класса, стандарт остается таким же.

Парковку можно решать несколькими способами. Парковка на улице – самый экономичный вариант, который меньше всего нагружает бюджет строительства таунхауса. Стоимость гаража в 2,5 раза выше, чем открытого парковочного места. При проектировании наземной парковки особое внимание надо обращать на эффективную уборку снега. Парковка в пределах палисадника перед домом более рисковая, чем на улице, так как существует риск падения снега со скатных крыш.

Устройство навесов перед таунхаусом закрывает свет окнам первого этажа. В случае спонтанного, самостоятельного возведения навесов жильцами, быстро портится общий вид поселка и все таунхаусы на улице превращаются в неликвид, который потом тяжело продать на вторичном рынке. Такое, как правило, происходит, когда на первых этажах таунхауса находится гараж, который жильцы из-за нехватки площадей сразу переоборудуют в жилые помещения и перед домом начинают импровизировать с навесами для машин. Навесы можно запланировать отдельно от таунхаусов, в зонах непригодных для строительства жилья, в пешей доступности. В таком случае, парковочные места продаются отдельно. Это практика часто встречается в североевропейских странах.

Гараж на 1-м этаже вместе с подсобными и техническими помещениями занимает больше половины площади самого важного уровня, который находится на отметке заднего дворика. Это допустимо только в случае городских таунхаусов, в которых задний двор часто отсутствует.

Лучшим вариантом размещения гаража является полузакопанный цоколь в случае большого перепада рельефа. В таком гараже можно парковать даже 2 машины друг за другом. Основным недостатком является условие наличия работающей системы ливневой канализации даже во время строительства, для сбора ливневых вод перед гаражом.

Площадь

В развитой, но, тем не менее, умеющей экономить Европе, минимальным стандартом комфортной жизни до конца 80-тых годов прошлого столетия считалась площадь жилья исходящая из расчета 40 кв.м. на одного человека, плюс 25 кв.м. на каждого дополнительного члена семьи. С 90-тых годов, качество жизни начало диктовать площадь комфортного жилья из расчета 40 кв.м. на каждого проживающего. Для семьи с двумя детьми, в Европе на сегодняшний день идеалом считается дом площадью 160 кв.м.

На опыте многих десятилетий строительства таунхаусов выяснилось, что минимальная площадь секции при наличии двух этажей и трех спальных комнат составляет не менее 85 кв.м. Альтернативой по цене является однокомнатная городская квартира. Таунхаус меньшей площади уже не имеет преимущества над городской квартирой, с лучшей доступностью и наличием всей инфраструктуры. Площадь больше 220-250м2 также является бессмысленной, так как заходит в ценовую нишу индивидуальных коттеджей площадью 160-200 кв.м.

К какому классу жилья относятся Таунхаусы?

Квартира в таунхаусе подойдет людям, которые желают избежать суеты и экологии мегаполиса, но не имеют желания или финансовой возможности приобретать отдельно стоящий коттедж за городом. Это удобный, комфортабельный и экономичный тип жилья для людей среднего класса и с уровнем достатка выше среднего. Класс таунхаусов определяет не площадь, а прежде всего – месторасположение. Большинство городских таунхаусов и те загородные, которые находятся в окружении благоустроенных коттеджных поселков на престижных направлениях западного Подмосковья, относятся к бизнес классу. Остальные можно отнести к комфорт классу. Загородный таунхаус премиум класса – это нонсенс.

Таунхаус в городе и за городом

Существенной разницы между городским и загородным таунхаусом практически нет. Разве что есть разница в месторасположении, доступной инфраструктуре, транспортной доступности, экологической обстановке и, конечно, цене. Городские таунхаусы необязательно должны располагать задним двориком – садом, так как земля в городе дорогая, а экология совершено другая.

Городские таунхаусы, благодаря более высокой цене, могут иметь большую площадь и могут быть построены с применением более качественных строительных материалов. Естественно, из-за перечисленных факторов их можно отнести к жилью премиум класса.

ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ ЦЕНА ТАУНХАУСА ?

В отсутствие понятных стандартов формирования цен на недвижимость, все регулируется рынком. В большинстве случаев цены формируются по обратному принципу – определения целевой группы покупателей, т.е. определения верхней ценовой планки и проведения жесткой политики экономии на всем, чтобы заработать как можно больше.

Стоимость земли

Самая высокая стоимость участка в городе с развитой инфраструктурой. За городом она падает с увеличением расстояния и уменьшением транспортной доступности, но больше всего она зависит от развитости инфраструктуры.

В благоустроенных коттеджных поселках, с развитой инфраструктурой себестоимость земли и ее рыночная стоимость в разы выше, чем на голом поле, об инфраструктуре которого заявляется лишь в рекламе. Удобство будущего проживания напрямую будет зависеть от этого.

Стоимость строительства

Участки застраиваются, чтобы легче продать землю в поселках в условиях конкурентного рынка. Далеко не все имеют возможность и желание строить сами. Более того, покупка земли без подряда, как правило, означает, что вы будете жить в окружении действующей стройки еще минимум 10 лет. Стоимость строительства таунхауса ниже, чем строительство отдельно стоящего дома ненамного, порядка 5-8%. В основном, это за счет отделки боковых фасадов, экономии на обогревательных приборах и подводку инженерных систем. Между соседями должна быть удвоенная перегородка с прокладкой из слоя минваты, обеспечивающей шумо- и теплоизоляцию. Соседа купить нельзя.

Для понимания качества нынешнего предложения на рынке таунхаусов в России нужно учесть то, что пока в отсутствии качественной конкуренции зарабатывается не на строительстве, а на продаже земли. Девелопер начинает экономить на качестве проекта, строительства и стройматериалов, даже если забыть про функциональность и эстетику зданий. Таким образом, часто нарушаются строительные технологии в части устройства фундаментов, гидроизоляции, утепления. Парадигма спроса и структура покупателей значительно поменялась с 2008 г. Со скорым выходом на рынок еще более продуманных, прагматичных и более качественно построенных объектов, требования и претензии покупателей к качеству строительства значительно усилятся.

Подключение коммуникаций

Подвести коммуникации к сблокированным домам, естественно, дешевле, чем в случае широких уличных фронтов участков. Это относится и к общим коммуникациям (уличное освещение, ливневая канализация). На чем не надо экономить? Секции таунхауса к большинству коммуникаций надо подключать отдельно (электричество, слаботочка, газ, водопровод и канализация), так как это упрощает будущую эксплуатацию и исключает фактор отношений с соседями.

Благоустройство

Качество и насыщение элементов благоустройства должно быть значительно выше, чем для индивидуальных коттеджей, поскольку подъезд к домам приспособлен для масштаба пешеходов и восприятия ими деталей.

Палисадники, тротуары и др. общественные зоны должны быть оформлены насаждениями и деревьями. Будущим жильцам надо оставить минимальную возможность для импровизации в общественных зонах.

Проект

Стоимость проектирования индивидуального дома в мировом опыте составляет 8-10%, а масштабных проектов с объектами повторного применения должна составлять около 5-6% бюджета на строительство.

Привлечь и мотивировать хороших архитекторов принять участие в немасштабном проекте таунхаусов – непростая задача. С другой стороны, отсутствие у проектировщиков опыта проживания в подобном жилье и, соответственно, опыта проектирования все-таки нового для России формата жилья, часто сказывается на функционале и качестве проектов, а в итоге и на его ликвидности.

Прочие расходы

Перевод земли в нужную категорию. Таунхаусы можно строить только на землях населенных пунктов (категория земель), с видом разрешенного использования для многоэтажного жилищного строительства (МЖС).
Затраты на подготовку полного пакета разрешительной документации для соблюдения условий Закона о долевом строительстве (214-ФЗ).
Затраты на привлечение кредитных денег для строительства.
Привлечение кредитных денег для строительства.
Содержание офиса продаж. Затраты на рекламу и услуги риелторов.

Позиционирование на рынке

Амбиции маркетологов и инвесторов часто превосходят размер участка или его месторасположение. Для успеха проекта ключевым и важным моментом является правильная оценка целевой аудитории и необходимо предложить ей то, что она может себе позволить. Большинство жильцов загородных таунхаусов – это средний класс – молодые семьи предпринимателей или пожилые родители состоятельных бизнесменов. Помимо уютного и прагматичного жилья комфорт класса, для обеих категорий ключевое качество – это возможность прописки и наличие социальной инфраструктуры – муниципальных детских садов, школ и поликлиник. Чтобы привлечь и категорию ипотечников, у которых нет времени и дополнительных денег на ремонт, можно строить и таунхаусы «под ключ», хотя тогда акцент нужно ставить на качество планировочных решений.

Не попадая в рынок или создавая некачественный продукт, инвестор в условиях высококонкурентной среды как минимум рискует тем, что будет продавать неликвидные таунхаусы по их себестоимости. Попасть в бюджет покупателя возможно, если отказаться от лишних площадей и этажей, но взамен предложить качественное жилье с эргономичной и функциональной планировкой.

Оставьте комментарий.

Ваш e-mail не будет доступен.