О комфортной среде обитания сказано много. Только вот никак не удаётся её сформировать.
По мнению Саши Лукича, управляющего партнёра и главного архитектора Portner Architects, на российском рынке недвижимости нет жилья по-настоящему комфорт-класса. Ведь комфорт должен быть не только в цене, но и в эргономике пространства, предназначенного для жизни.
- Саша, что вы, как архитектор, понимаете под современным комфортным жильём?
- Уровень комфорта жилья, на мой взгляд, зависит от двух факторов. Во-первых, важна окружающая среда. Степень развития транспортной и социально-культурной инфраструктур, экология, наличие рекреационных зон и архитектурный облик зданий по соседству – всё это формирует, так называемый, внешний контур комфорта. Но определяющее значение, конечно, имеет второй фактор – внутренний или интимный контур, отвечающий за чувство защищённости и права на общение или уединение, отдых, интеллектуальную работу, уход за собой, решение бытовых вопросов. Другими словами, всё то, что составляет индивидуальность человека и связанно непосредственно с его домом или квартирой.
К сожалению, городские власти, девелоперы и проектировщики обращают внимание только на внешний контур комфорта, в то время как качество планировочных решений квартир в России сегодня на 40-50 лет отстаёт от мировых стандартов комфортного проживания.
Архитектурное проектирование базируется на антропологических размерах человеческого тела, его движении и законах эргономии. Эргономия даёт возможность определения оптимального размера пространства, исходя из его функционального назначения. Однако, немалое число застройщиков ошибочно используют старую архитектурную модель, действующую на протяжении 75 лет и направленную на снижение себестоимости квадратного метра «продукта» за счёт строительства квартир «модульных планировок» с вытянутыми комнатами одинаковой ширины, в соответствии с ограничениями конструкции панельных домов. Покупатель из этой модели давно вырос, но сталкивается с дефицитом качественного предложения.
- Получается, что предложений по-настоящему комфортного жилья не так-то и много. А какие проблемы вы сейчас видите на рынке недвижимости комфорт-класса?
- По большому счёту в России ещё не существует комфорт-класса. Это полностью маркетинговая категория, единственные реальные отличия которой от эконом-варианта – хорошая локация и цена. С нынешним кризисом время исключительной ценовой конкуренции уходит в прошлое. В последние полгода рынок жилой недвижимости потихоньку переориентируется на прагматичного конечного потребителя, который в условиях высококонкурентного рынка будет искать максимально комфортный для себя вариант по доступной цене. Поэтому я уверен, что формирование качественного и одновременно недорогого комфорт-класса должно стать для девелоперов первостепенной задачей.
- А можно ли решить эту проблему сейчас? Как? Насколько это удорожит проект?
- Да, можно. У нас есть готовые разработки, на которые потрачено около двух лет работы. На мой взгляд, в сложившейся ситуации оптимальна стратегия снижения общей стоимости при одновременном повышении качества жилья. Возможно, это звучит, как фантастика, но на самом деле – всё вполне реально, если внедрить несколько правильных решений.
Основное заблуждение - распространённое среди девелоперов мнение, что покупатель при приобретении жилья ориентируется исключительно на стоимость квадратного метра. Не буду спорить, это важный фактор, однако он вторичен. Покупателя в первую очередь интересуют не квадратные метры, а число комнат. Он не готов платить за лишнюю нефункциональную площадь, при этом ему важна эргономичная планировка, квартира, которую впоследствии не надо будет «доводить до ума». Также в приоритете функциональная, современная кухня и столовая, минимальные по площади коридоры, достаточное количество кладовок в виде встроенных шкафов. На самом деле, в среднестатистической квартире с «модульной» планировкой нефункциональные зоны и коридоры занимают до 35% пространства.
Преимущества технологии монолитного железобетона при разработке планировочных решений не используются. Только в целях маркетинга. Другими словами, квадратный метр в доме из монолита в среднем на 15 тыс. рублей дороже, чем в панельной постройке, при том, что планировки остаются такими же неоптимизированными, как в панельных домах.
- Если говорить о массовом, но комфортном жилье, то какие стандарты, на ваш взгляд, должны быть воплощены?
- Современное архитектурное проектирование базируется на законах эргономии. Взяв за основу этот принцип, а также лучшее из опыта прагматичного проектирования Японии и высоких стандартов проживания скандинавских стран, и внимательно изучив специфику российского менталитета, климата и законодательства, мы в Portner Architects разработали стандарт проектирования жилья «Эргом2етрика». Его главная идея – эффективное использование каждого квадратного сантиметра помещения. При внедрении этих принципов жилые функции плавно перетекают друг в друга, обеспечивая психологически более просторное восприятие жизненного пространства.
- Саша, чем квартиры по стандартам «Эргом2етрика» отличаются от стандартных? Назовите пять плюсов.
- Приобретая жильё, спроектированное по стандарту «Эргом2етрика», покупатель получает функциональное современное пространство, в котором размер всех комнат определён их функциональным назначением. Я готов назвать даже больше, чем пять, преимуществ такой квартиры перед стандартной. Собственники жилья не переплачивают за неиспользуемые квадратные метры, а значит, существенно экономят на, возможно, главной в жизни покупке. При этом уменьшение площади никак не сказывается на их качестве жизни или уровне комфорта, так как все помещения не «вслепую» сокращены на заданную площадь, а функционально оптимизированы. Такая квартира в последствие не будет нуждаться в перепланировке. Эргономичная планировка подразумевает просторное помещение активной зоны (совмещённые гостиная и столовая площадью больше привычных 16 кв. м), функциональную кухню, коридоры минимального размера, превращённые в проходные гардеробные, что решает проблему кладовых, санузлы с продуманной расстановкой сантехники, и в том числе местом для стиральной машины. Также по возможности мы отказываемся от бесполезных узких балконов и предлагаем остеклённые финские лоджии с садовой мебелью, оставляем место под хранение велосипедов на первых этажах.
- Как вы думаете, «Эргом2етрика» и кризис сопоставимы? Ответ обоснуйте.
- Я более чем уверен в этом. Согласно теории конкурентных преимуществ Майкла Портера, в условиях ужесточения конкуренции выигрывают те, кто имеет идею и не боится внедрения инноваций. При этом применение стандартов «Эргом2етрики» не влечёт за собой дополнительных рисков для девелопера. Они наоборот смогут таким образом выделиться на рынке качеством предложения и повысить ликвидность своих объектов. Цена за квартиру станет ниже за счёт уменьшения её метража на 10-15 %, а сокращение доли мест МОП (мест общественного пользования) до 11,0 – 14,5 % позволит вместить в полученную в ГПЗУ (градостроительном плане земельного участка) общую площадь больше жилой площади.
- Исходя из этого, следует ли ждать перемен на рынке комфорт-класса? Каких?
- Как я уже говорил, комфорт-класс сегодня – пустая ниша. В наших планах наполнить её содержанием, действительно соответствующим заявленному уровню. В перспективе я предполагаю широкое распространение современных планировок, соответствующих стандартам жизни нашего времени, изменение эстетики фасадов и входных групп, массовое появление ландшафтно и функционально продуманных дворовых территорий. Кроме того, на мой взгляд, становятся востребованными решения, обеспечивающие новый стиль жизни - например, помещения для хранения велосипедов или общественные зелённые кровли.
Наталья Бухтиярова
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46618.html